Con frecuencia se escucha hablar de los denominados “alquileres o arrendamientos de renta antigua”, muchos de los cuales siguen todavía vigentes en España. No obstante, no siempre es sencillo determinar las particularidades de este tipo de arrendamientos.
En este artículo analizaremos las principales características de los arrendamientos de renta antigua y las cuestiones clave que deben ser valoradas tanto por los propietarios como por los inquilinos entre los cuales sigue vigente un contrato de esta tipología.
1. ¿Qué es un arrendamiento de renta antigua y dónde se regula?
Los contratos de arrendamiento de renta antigua son aquellos que se suscribieron antes del 9 de mayo de 1985. Estos contratos están regulados por: (i) el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (la “LAU de 1964”); y (ii) la Disposición Transitoria Segunda de Ley de Arrendamientos Urbanos actual.
La principal característica de la LAU de 1964 es que permitía que los arrendatarios, si así lo deseaban, prorrogasen el contrato de arrendamiento durante toda su vida e incluso, en determinados supuestos, durante la vida de sus cónyuges, ascendientes o descendientes. Estos se podían subrogar en el contrato de arrendamiento tras el fallecimiento del inquilino pasando a ocupar la posición que él ostentaba (es decir, pasaban a tener los mismos derechos y obligaciones que el anterior arrendatario).
Tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (la “LAU de 1994”), se ha mantenido el derecho de subrogación en los contratos de arrendamiento de renta antigua, aunque con determinados límites que a continuación analizaremos.
2. Entonces, ¿cuándo puedo subrogarme en el contrato de arrendamiento de renta antigua del que era titular un familiar que ha fallecido?
Como se ha adelantado, el derecho de subrogación de los familiares del arrendatario fallecido presenta actualmente una serie de limitaciones, las cuales dependen del número de personas que lo hubiesen ejercido con carácter previo a la entrada en vigor de la LAU de 1994¹. En concreto:
a) Cuando antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994 el inquilino siguiese siendo el mismo que inicialmente firmó el contrato de arrendamiento, se podrá subrogar en su posición tras su fallecimiento: (i) su cónyuge no separado legalmente o de hecho; en su defecto; (ii) sus hijos que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; y (iii) en defecto de los dos anteriores, su ascendiente que estuviese a su cargo y conviviese con él con una antelación mínima de tres años a la fecha del fallecimiento.
La subrogación por parte del cónyuge o del ascendiente durará hasta su fallecimiento. No obstante, la subrogación a favor del hijo tendrá la siguiente duración: (i) hasta el fallecimiento del hijo subrogado, si este tiene una minusvalía superior al 65 %; (ii) cuando cumpla 25 años, si en el momento de la subrogación es menor de 23 años; o (iii) transcurridos dos años desde la subrogación en cualquier otro supuesto.
Tras el fallecimiento del cónyuge subrogado, podrá subrogarse en su posición el hijo que conviviera con él (por el mismo periodo que se acaba de indicar).
b) Cuando antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994 ya se hubiese producido una subrogación, se podrá subrogar al fallecimiento de la persona subrogada: (i) su cónyuge no separado legalmente o de hecho; o, en su defecto; (ii) los hijos del arrendatario subrogado que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. La duración de la subrogación será la misma que la que se ha indicado en el apartado anterior.
No cabrán nuevas subrogaciones tras el fallecimiento de la persona que se subrogue una vez entrada en vigor de la LAU de 1994 (en ese momento se producirá la extinción del contrato).
c) Cuando antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994 se hubiesen producido ya dos subrogaciones, no se admitirá ninguna nueva subrogación.
3. ¿Esto implica que el arrendador nunca podrá recuperar la vivienda antes de que fallezca el arrendatario o las personas que se hayan subrogado en su posición?
El artículo 62 de la LAU de 1964 establece una serie de circunstancias en las cuales el arrendatario no tendrá derecho a las prórrogas legales del contrato de arrendamiento (lo que implica que, transcurrido el periodo de preaviso, el arrendatario tenga que abandonar el inmueble).
Entre estas casuísticas se incluye que: (i) el arrendatario ocupe dos o más viviendas en la misma localidad y el uso de todas ellas no fuera indispensable para atender sus necesidades; (ii) el arrendador necesite la vivienda para sí mismo o sus descendientes o ascendientes; (iii) la vivienda no esté ocupada más de seis meses en el curso de un año; (iv) el arrendatario tuviese, en los seis meses anteriores a la presentación de la eventual demanda de desahucio, una vivienda vacía a su libre disposición de características similares a la arrendada; o (v) el arrendador proyecte el derribo del edificio en el que se sitúa el inmueble para construir otro con un mayor número de viviendas.
4. ¿El arrendador puede actualizarme el importe de la renta en los casos de arrendamientos de renta antigua?
La DT 2.ª de la LAU de 1994 indica (en su apartado D. 11) que la renta de los contratos de arrendamiento suscritos antes de 1964 podrá ser actualizada a requerimiento del arrendador cada vez que se cumpla una anualidad de la vigencia del contrato.
Esta actualización se realizará empleando el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo; o el Índice General Urbano del Sistema de Índices de Costes de la Vida.
Además, nuestros tribunales establecen que, a la hora de actualizar la renta, cabe acumular las subidas que no se hubiesen realizado durante los años anteriores. No obstante, únicamente se podrán acumular aquellas actualizaciones de las rentas que no hayan prescrito por el transcurso del plazo de cinco años establecido en el artículo 1.966 del Código Civil ² .
5. ¿Quién tiene que abonar el IBI y los gastos de servicios y suministros en los arrendamientos de renta antigua?
En el caso de los arrendamientos de renta antigua, la LAU de 1994 establece que el arrendador le podrá exigir al arrendatario el importe total de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble ³.
Del mismo modo, el arrendador también le podrá repercutir al arrendatario el coste de los servicios y suministros correspondientes a la vivienda.
Sin embargo, se debe tener en cuenta que los arrendadores no pueden reclamar a los arrendatarios la totalidad de la cuota de la Comunidad de Propietarios, sino únicamente los importes abonados a la Comunidad que efectivamente se correspondan con servicios y suministros. Además, el arrendador es quien tiene la obligación de acreditar debidamente el importe exacto y la procedencia de cada uno de los montantes que reclama al arrendatario.
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En Madrid, a 4 de septiembre de 2025.
¹ Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994.
² Así lo explica, entre otras, la sentencia de la Sección 25.ª de la Audiencia Provincial de Madrid núm. 15974/2012, de 28 de septiembre.
³ Apartado C) 10.2 de la DT 2.ª de la LAU de 1994.