La adquisición de una vivienda es un gran hito en la vida de cualquier persona. Desafortunadamente, es habitual que, con posterioridad a la entrega del inmueble, el comprador descubra que esta presenta ciertos defectos de cuya existencia no fue informado. Estamos hablando, por ejemplo, de defectos en las instalaciones eléctricas de la vivienda, de fallos en la fontanería, de humedades, de aislamientos térmicos deficientes o de grietas que pueden llegar a comprometer la estructura del inmueble.
A continuación describiremos las posibles vías de actuación que recomendamos a nuestros clientes cuando nos exponen que el inmueble que han adquirido no está en las condiciones que cabría esperar. Cabe aclarar, no obstante, que en este artículo nos centraremos únicamente en la adquisición de inmuebles de segunda mano. Si la vivienda fuese de nueva construcción, existirían otras vías legales que se podrían explorar.
1. Las acciones edilicias o de saneamiento por vicios ocultos: definición y requisitos legales
El remedio más habitual al que se suele acudir cuando una vivienda recién adquirida presenta defectos relevantes son las acciones edilicias o de saneamiento de vicios ocultos, reguladas en los artículos 1.484 y ss. del Código Civil.
Estas acciones permiten al comprador rescindir el contrato de compraventa o pedir la devolución de una parte del precio de un bien cuando este presenta un vicio de tal relevancia que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría pagado un precio menor por él.
Los requisitos que se tienen que cumplir para poder ejercitar una acción de saneamiento por vicios ocultos son los siguientes:
- Se tiene que tratar de un vicio oculto. Esto implica que no se podrá emplear esta vía para reclamar en relación con defectos que pudieron ser fácilmente conocidos o percibidos por el comprador con carácter previo a la adquisición. Por esta razón, es muy importante que antes de adquirir una vivienda, revisemos con detenimiento las condiciones en las que se encuentra.
A la hora de valorar el cumplimiento de este requisito se tienen en cuenta las condiciones subjetivas del comprador, incluyendo, por ejemplo, los conocimientos que este debe tener en función de su formación o profesión. Esto implica que si, por ejemplo, el comprador es ingeniero eléctrico, cabe esperar que tenga los conocimientos suficientes para revisar las instalaciones eléctricas del inmueble.
- Que el defecto sea de tal gravedad que, de haberlo conocido el comprador, no habría adquirido la cosa o habría dado menos precio por ella.
- Que el vicio sea preexistente a la venta, esto es, anterior a la fecha de otorgamiento de la escrita de compraventa.
En caso de que se cumplan estos requisitos, el comprador podrá optar por ejercitar una acción redhibitoria (en términos del Código Civil, de rescisión del contrato) o una acción quanti minoris o de rebaja del precio en función de la gravedad del defecto:
- La acción redhibitoria está reservada para aquellos casos en los que el defecto es de tal entidad que el comprador no hubiese adquirido la vivienda si hubiese conocido su existencia.
Esta acción permite al comprador solicitar la rescisión del contrato de compraventa, de modo que tendrá que devolverle al vendedor la posesión del inmueble y este tendrá, a su vez, que restituirle el precio que hubiera pagado por la vivienda.
Además, si el comprador puede demostrar que el vendedor conocía los vicios ocultos, también podrá reclamarle una indemnización de daños y perjuicios. Esta indemnización tendrá como fin compensar cualquier posible perjuicio que se le hubiese originado al comprador en relación con la operación de compraventa o con la posterior detección y reclamación de los defectos (por ejemplo, los gastos de notaría o de registro en la compraventa; los costes del perito que analizó los desperfectos; o, incluso, gastos de hotel durante el tiempo necesario para obtener un nuevo alojamiento).
- La acción quanti minoris permite al comprador solicitar una rebaja del precio del inmueble de modo que este se adecúe a lo que habría pagado al adquirente si hubiese tenido conocimiento del defecto (por ejemplo, si el comprador de la vivienda hubiese pagado un 10 % menos si hubiera conocido el defecto, esta será la rebaja en el precio que tendrá que solicitar).
A la hora de ejercitar esta acción es importante contar con un buen informe pericial en el que se analice la disminución del precio de la vivienda que es lógica en función de cuál sea el defecto que se ha detectado.
El plazo para el ejercicio de las acciones redhibitoria y quanti minoris es únicamente de seis meses desde la entrega del inmueble. Por este motivo, es muy importante que, en caso de que la vivienda que acabamos de adquirir presente defectos, nos pongamos en contacto con un abogado lo antes posible para valorar posibles vías de actuación.
2. La acción de resolución contractual o aliud pro alio
En muchas ocasiones nuestros clientes nos preguntan si todavía tienen alguna posible vía de actuación en aquellos casos en los que ya ha transcurrido el plazo de seis meses contemplado en nuestra legislación para el ejercicio de las acciones edilicias.
La respuesta es afirmativa. En esos supuestos todavía se puede plantear el ejercicio de una acción de resolución contractual (aliud pro alio) -a la que haremos referencia a continuación-; o de una acción de responsabilidad contractual -que trataremos en el apartado siguiente-.
La acción de aliud pro alio (o prestación diversa) permite al comprador solicitar la resolución del contrato; lo que implica que el comprador devuelve la vivienda y el vendedor reembolsa el precio pagado. El plazo para el ejercicio de esta acción es de cinco años.
No obstante, para que la acción de resolución contractual pueda prosperar es necesario que los defectos que presente el bien, en este caso el inmueble, sean tan graves que lo hagan totalmente inhábil para el fin para el que se adquirió (este será, por ejemplo, el caso de aquellos desperfectos que impidan la habitabilidad de la vivienda). La obligación de acreditar el cumplimiento del requisito referente a la gravedad del defecto es, en este caso, incluso más estricta que en el caso de las acciones edilicias analizadas en el apartado anterior.
Además, en caso de que optemos por ejercitar una acción de resolución contractual, también podremos pedirle al vendedor del inmueble una indemnización por los daños que hemos sufrido.
3. La acción de responsabilidad contractual
El Tribunal Supremo ha reconocido que, en el caso de compraventa de inmuebles, además de las acciones edilicias y del aliud pro alio, también se puede ejercitar una acción de responsabilidad contractual.
Esta acción, cuyo plazo de ejercicio es también de cinco años, permite reclamar una indemnización que compense los perjuicios que nos ha ocasionado el desperfecto detectado en el inmueble.
Para que la acción pueda prosperar es necesario demostrar que: (i) el vendedor ha incumplido sus obligaciones por culpa o negligencia; y (ii) esto ha ocasionado el daño por el que estamos reclamando.
Por tanto, esta vía puede ser útil cuando no es posible acudir a las acciones anteriores, pero el vendedor ha actuado con negligencia o con culpa.
A la hora de demostrar la existencia del daño y cuantificarlo correctamente será muy importante también contar con un buen informe pericial.
4. Recomendaciones en relación con el modo de proceder si la vivienda que acabo de adquirir presenta desperfectos
Cuando acabamos de adquirir una vivienda, con el gran esfuerzo que ello conlleva, todos esperamos que esté en perfectas condiciones o, al menos, en el estado que nos prometieron. Para asegurarnos de que es así es muy importante que, antes de formalizar la compraventa, revisemos cuidadosamente el inmueble.
También es imprescindible que busquemos asesoramiento legal con carácter previo a la firma de la escritura de compraventa para asegurarnos de que en ella no se incluye ninguna mención que posteriormente pueda limitar nuestras posibilidades de reclamarle al vendedor por posibles desperfectos en el inmueble.
No obstante, a pesar de tomar estas precauciones, desgraciadamente existe la posibilidad de que poco después de empezar a residir en nuestra nueva vivienda nos encontremos con algún defecto que no nos esperábamos. En este caso, es recomendable que contactemos con un abogado lo antes posible para que nos asesore sobre el mejor modo de proceder. De este modo, evitaremos el riesgo de que, cuando nos decidamos a reclamar, ya haya transcurrido el plazo legalmente estipulado.
Además, también será muy importante, de cara a la reclamación, que contratemos a un perito que elabore un informe en el que se describan los daños que tiene el inmueble y el perjuicio que ellos nos han ocasionado. En caso de que no conozcas a ningún perito que te pueda ayudar con este informe, lo más normal es que tu abogado pueda ayudarte a localizar uno.
En definitiva, aunque encontrar defectos tras comprar una vivienda puede ser frustrante, existen distintas vías legales para proteger tus derechos. Contar desde el primer momento con asesoramiento especializado te permitirá reaccionar a tiempo y elegir la opción más adecuada para tu caso.
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En Madrid, a 12 de Noviembre de 2025.