NOVEDADES DEL REAL DECRETO LEY 26/2026 EN MATERIA DE VIVIENDA

El 30 de septiembre de 2026 se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. La norma introduce un paquete muy amplio de medidas que afecta, entre otras materias, a los arrendamientos urbanos, los procedimientos de desahucio, la fiscalidad de la vivienda, los grandes tenedores y el parque público de vivienda.

El Real Decreto-ley entra en vigor, con carácter general, el 1 de octubre de 2026, aunque algunas medidas tienen fechas específicas de aplicación. Como ocurre con todos los reales decretos-ley, la norma está pendiente de convalidación por el Congreso de los Diputados. Además, el Consejo de Ministros ha aprobado un segundo real decreto-ley sobre la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, cuya publicación está prevista para el 1 de octubre de 2026, y que también deberá ser convalidado por el Congreso.

1. Nueva regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones

Una de las modificaciones más relevantes es la nueva regulación del arrendamiento temporal. Para que un contrato pueda tener esta consideración deberá existir una causa real y acreditable que justifique la necesidad temporal de vivienda del arrendatario. La duración deberá ser superior a 31 días y, como regla general, no podrá exceder de 12 meses, salvo que subsista justificadamente la causa de temporalidad.

Si el contrato supera los 12 meses sin justificación suficiente o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, pasará a considerarse arrendamiento de vivienda habitual desde el primero de ellos.

También se regula expresamente el alquiler por habitaciones. La suma de las rentas de todas las habitaciones arrendadas simultáneamente no podrá superar la renta correspondiente al alquiler de la vivienda completa. En las zonas de mercado residencial tensionado deberán respetarse, además, los límites de renta previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

2. Más límites y garantías en los contratos de arrendamiento

La reforma refuerza también las garantías de los arrendatarios. Refuerza la prohibición de repercusión de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato y prohíbe que se le repercutan los impuestos asociados a la vivienda. También se refuerzan las obligaciones del propietario frente a desperfectos que afecten a la habitabilidad.

Se amplía asimismo el derecho de adquisición preferente del arrendatario: en determinadas ventas conjuntas se mantiene cuando la vivienda sea jurídicamente individualizable y deja de poder renunciarse contractualmente a este derecho.

A estas modificaciones se añade una limitación extraordinaria de las actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027. Si la renta ya supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no podrá incrementarse. En los demás casos, las partes podrán pactar la actualización y, a falta de acuerdo, el incremento no podrá superar el 2 %.

3. Prórrogas y nuevas reglas en los procedimientos de desahucio

El Real Decreto-ley establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual vigentes cuyo período de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 LAU finalice antes del 31 de diciembre de 2028, o cuyo período de prórroga tácita o, en su caso, de tácita reconducción llegue a su término. La prórroga, que será obligatoria para el arrendador, debe ser solicitada por el arrendatario y exige, entre otras condiciones, que se encuentre al corriente de pago y lo haya estado durante los ocho meses anteriores. La norma contempla determinadas excepciones a la prórroga, entre ellas la necesidad debidamente comunicada del arrendador de ocupar la vivienda para sí o para ciertos familiares.

En materia procesal se refuerza de forma significativa la protección frente a los desahucios de personas vulnerables que carezcan de alternativa habitacional. Hasta el 31 de diciembre de 2030 se establece un régimen especial de suspensión. Cuando la parte demandante sea una de las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados en las circunstancias definidas por la norma (que incluyen, principalmente, que las viviendas se adquieran por un precio claramente inferior a su valor de mercado), el tribunal suspenderá el procedimiento si aprecia la vulnerabilidad y la inexistencia de alternativa habitacional, incluso aunque ya se haya dictado sentencia o se haya acordado el lanzamiento, siempre que este no se haya ejecutado.

Para los restantes propietarios, aunque con determinadas excepciones, cuando no resulte aplicable la nueva enervación extraordinaria a la que a continuación nos referiremos, el tribunal deberá recabar la intervención de la Administración competente y, si esta no dispone de una alternativa habitacional adecuada, suspenderá el procedimiento. Esta segunda suspensión se revisará cada doce meses y, con carácter general, no podrá prolongarse más de tres años. Se prevé la posibilidad de compensación por esta suspensión para las personas físicas y entidades dedicadas al alquiler asequible.

La reforma incorpora además una nueva enervación extraordinaria para los procedimientos de desahucio por impago y otros supuestos legalmente previstos cuando el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica. Si la Administración competente no ofrece una alternativa habitacional adecuada, dispondrá de un plazo máximo e improrrogable de dos meses para pagar al arrendador o consignar judicialmente todas las cantidades reclamadas y las que se hayan devengado hasta ese momento. Durante ese plazo quedan suspendidos tanto el procedimiento como, en su caso, el lanzamiento. Si se produce el pago o la consignación, el procedimiento termina y el contrato continúa vigente.

La consecuencia más relevante se produce si transcurren esos dos meses sin alternativa habitacional y sin pago: la Administración competente queda automáticamente subrogada en la posición deudora del arrendatario, no procede el lanzamiento y el contrato se mantiene hasta su expiración mientras persista la situación de vulnerabilidad. Esta enervación extraordinaria es independiente de la enervación ordinaria de la LEC, no la consume y puede operar incluso aunque el arrendador hubiera efectuado previamente un requerimiento fehaciente de pago.

Además, estas nuevas reglas se aplican también a ejecuciones y lanzamientos ya en curso cuando entre en vigor la norma, siempre que el lanzamiento todavía no se haya practicado.

4. Grandes tenedores y limitaciones a determinadas adquisiciones

La condición de gran tenedor deberá acreditarse mediante certificación registral y, para el cómputo, se tendrán en cuenta las unidades susceptibles de uso residencial existentes en una misma finca aunque no exista división horizontal inscrita. Se mantienen los umbrales generales previstos por la Ley de Vivienda.

Por otra parte, hasta el 31 de diciembre de 2028 se limita la adquisición de viviendas por determinadas entidades cuyo objeto incluya la adquisición de inmuebles cuando la operación se realice gratuitamente o por un precio inferior al 70 % de su valor de tasación, con diversas excepciones para usos sociales o asequibles.

5. Nuevas medidas fiscales y de fomento de vivienda asequible

El Real Decreto-ley modifica asimismo la fiscalidad del alquiler. En el IRPF se establece un nuevo sistema de reducciones del rendimiento neto del alquiler, que puede alcanzar el 100 % para propietarios que no sean grandes tenedores cuando reduzcan la renta y cumplan los requisitos legales; las reducciones disminuyen si la nueva renta aumenta respecto de la anterior.

Para los arrendatarios se incorpora una deducción estatal del 10 % del alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros, con los límites previstos en la norma.

Desde el 1 de diciembre de 2026 determinados arrendamientos turísticos de corta duración pasarán a tributar al 10 % de IVA. En zonas tensionadas, los ayuntamientos podrán además aprobar recargos en el IBI de viviendas destinadas a alojamiento turístico, y se modifica el régimen fiscal de las SOCIMI.

Para aumentar la oferta, la norma crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, refuerza CASA 47 (Entidad Estatal de Vivienda) y define como vivienda asequible aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos gastos, no supere el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia del municipio. También se crean líneas de avales para vivienda social y construcción industrializada.

Por último, se crea el mecanismo TU CASA, destinado a complementar la financiación de la primera vivienda habitual hipotecada. Los préstamos podrán cubrir el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros, a interés cero y sin comisiones, quedando pendiente de desarrollo mediante acuerdo del Consejo de Ministros la concreción de beneficiarios y demás condiciones. No obstante, la vivienda adquirida con TU CASA queda permanentemente sometida a un precio máximo de transmisión.

6. Una regulación que todavía puede experimentar cambios

La continuidad del Real Decreto-ley 26/2026 depende de su convalidación por el Congreso de los Diputados. Además, deberá analizarse conjuntamente con el segundo real decreto-ley aprobado por el Consejo de Ministros, cuya publicación está prevista para el 1 de octubre y que incorporará nuevas medidas sobre la estabilidad de los contratos de vivienda habitual.

Propietarios, arrendatarios y profesionales del sector deberán, por ello, revisar el régimen aplicable a contratos y procedimientos vigentes, prestando especial atención a las reglas transitorias y a la convalidación parlamentaria de ambos textos.