No resulta extraño que los titulares de un inmueble se encuentren con que no pueden recuperarlo a pesar de que lo estén ocupando personas sin ningún título que les ampare o de que vivan en él inquilinos que han dejado de pagar las rentas acordadas.
No obstante, existen mecanismos legales que permiten recuperar la vivienda a través de lo que se conoce como un procedimiento de desahucio.
A continuación, explicamos los principales procedimientos en la jurisdicción civil y los pasos necesarios para iniciarlos. Hay que tener en cuenta que cada caso requiere un análisis individual, especialmente cuando el contrato es antiguo, existen personas vulnerables o la propiedad pertenece a un gran tenedor (es decir, a una persona o empresa que posee más de diez inmuebles de uso residencial o de cinco en determinadas zonas).
Este artículo se centra en las vías civiles de recuperación de un inmueble. No se analizan, por tanto, los supuestos de juicios rápidos en los delitos de allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal) y de usurpación de bienes inmuebles (artículo 245 del Código Penal) que, en esos casos concretos, pueden resultar de gran utilidad. Estos mecanismos serán objeto de análisis en un artículo separado.
- ¿Qué es un desahucio?
El desahucio es el procedimiento judicial que permite recuperar un inmueble cuando quien lo ocupa ya no tiene (o nunca ha tenido) título para permanecer en él. No existe un único tipo: la vía adecuada depende, entre otros factores, de si hay un contrato de alquiler, se han dejado de pagar las rentas, el contrato ha terminado o la ocupación fue consentida inicialmente.
Sin embargo, independientemente del tipo de desahucio, cuestión que a continuación trataremos, se debe tener en cuenta que solo el tribunal puede acordar el desalojo: el propietario no debe cambiar la cerradura, entrar por su cuenta ni cortar los suministros para forzar la salida.
1. Principales tipos de desahucio
Desahucio por impago de rentas
Puede iniciarse cuando el arrendatario deja de pagar la renta o cualquier otra cantidad que haya asumido válidamente, como determinados suministros, el IBI o los gastos de comunidad. También los retrasos en el pago justifican la resolución del contrato.
El propietario puede reclamar las cantidades vencidas y las que se devenguen hasta recuperar el inmueble.
Se debe tener en cuenta que, con carácter general, el inquilino dispone de una oportunidad para evitar el desahucio pagando o consignando todo lo que debe dentro de un plazo de diez días concedido por el Tribunal. Esto es lo que se conoce como enervación del desahucio.
Esta posibilidad no existe si ya enervó otro desahucio anterior —salvo que el impago fuese imputable al arrendador— o si el propietario le requirió de pago por un medio fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda y la deuda seguía pendiente al presentarla.
Desahucio por expiración del término contractual
Procede cuando el inquilino continúa ocupando la vivienda después de haber terminado el contrato y todas sus prórrogas. En estos casos, antes de interponer la demanda, es muy importante valorar si realmente el contrato ha expirado.
En los contratos de vivienda celebrados desde el 6 de marzo de 2019, si se pactó una duración inferior, el arrendatario puede prorrogar el contrato hasta alcanzar un mínimo de cinco años cuando el arrendador es persona física y siete años cuando es persona jurídica. Los contratos anteriores pueden estar sujetos a reglas distintas.
Existe una excepción a esta norma para los supuestos en los que el arrendador es una persona física y necesita la vivienda para sí, para familiares de primer grado o para su cónyuge tras una separación, divorcio o nulidad. Para que resulte de aplicación esta excepción es necesario que: (i) haya transcurrido al menos un año desde la suscripción del contrato; (ii) conste expresamente esta posibilidad en el contrato; y (iii) se comunique al arrendatario la necesidad de la vivienda y la causa con al menos dos meses de antelación.
Al margen de esta excepción, si, al llegar al final del plazo mínimo, el propietario no comunica su voluntad de no renovar el contrato con cuatro meses de antelación, este se prorroga por anualidades hasta tres años más. En supuestos de vulnerabilidad o en zonas de mercado residencial tensionado pueden existir prórrogas extraordinarias. Antes de reclamar la vivienda hay que comprobar la fecha del contrato, su régimen legal y las notificaciones realizadas.
También debe evitarse la tácita reconducción. Si, terminado el contrato, el arrendatario permanece al menos quince días con la aquiescencia del propietario y sin requerimiento previo, puede nacer un nuevo arrendamiento cuya duración dependerá de cómo se fijó la renta. Por ello, el requerimiento de no renovación y entrega debe enviarse a tiempo y conservarse su justificante.
Desahucio por precario
El precario permite recuperar un inmueble ocupado gratuitamente y sin título vigente. Es frecuente cuando el propietario permitió inicialmente que un familiar, una expareja o un amigo utilizara la vivienda y después retiró su consentimiento. Debe acreditarse el derecho a poseer y la falta de título del demandado.
Recuperación de una vivienda ocupada sin consentimiento
Cuando la entrada nunca fue autorizada, el artículo 250.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé una tutela sumaria específica. Pueden utilizarla la persona física propietaria o poseedora legítima, determinadas entidades sin ánimo de lucro y las entidades públicas titulares de vivienda social.
La demanda puede dirigirse contra los «ignorados ocupantes», que dispondrán de cinco días para aportar un título. Si no lo hacen y el demandante acredita su derecho a poseer el inmueble, el tribunal puede ordenar el desalojo.
2. ¿Qué pasos debo seguir para iniciar un procedimiento de desahucio?
Los procedimientos de desahucio deben tramitarse con abogado y procurador. El primer paso es consultar con un abogado para identificar la acción, revisar los plazos y preparar los requerimientos. Si no se dispone de procurador, lo habitual es que el abogado pueda recomendar uno.
También será necesario recopilar la documentación que permita acreditar tanto el derecho a recuperar la vivienda como la causa concreta del desahucio. Entre otros documentos, pueden ser necesarios:
- La documentación acreditativa de la propiedad, como la escritura de compraventa y una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- El contrato de arrendamiento, sus anexos y prórrogas, en el caso de los desahucios por impago o por expiración del plazo contractual.
- Las comunicaciones intercambiadas, incluidos los burofaxes y los justificantes de entrega, rechazo o intento de notificación.
- Una certificación del Registro de la Propiedad sobre los inmuebles de la parte demandante, para acreditar que no tiene la condición de gran tenedor.
Negociación previa. Desde abril de 2025, antes de interponer la mayoría de las demandas civiles, incluidos muchos procedimientos de desahucio, es obligatorio intentar una negociación.
Un burofax puede servir si identifica a las partes y la controversia, contiene una verdadera invitación a negociar o una oferta con condiciones para la resolución del conflicto y se acredita la recepción —o su intento— y el acceso al contenido. Sin respuesta, el intento termina, con carácter general, a los 30 días naturales. La demanda debe presentarse dentro del año siguiente.
En el desahucio por impago, el mismo burofax puede cumplir la función negociadora e impedir la enervación si contiene correctamente el requerimiento de pago y se respetan los 30 días anteriores a la demanda. Es recomendable que lo prepare un abogado: un burofax incompleto puede causar problemas de admisión o retrasos.
Presentación y tramitación de la demanda. Cumplidos los requisitos, el abogado presentará la demanda ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble. El ocupante será requerido para que desaloje, pague cuando proceda o se oponga.
En caso de que el demandado se oponga al desahucio, se celebrará una vista en la que se discutirán estas causas de oposición de manera previa a que se dicte sentencia.
Sin embargo, si el demandado no atiende el requerimiento del Tribunal —es decir, no desaloja, no paga o enerva cuando proceda y tampoco formula oposición—, el procedimiento terminará mediante decreto y se practicará el lanzamiento en la fecha señalada.
Cuando el inmueble sea la vivienda habitual y pueda existir una situación de vulnerabilidad, el tribunal dará intervención a las administraciones competentes y, tras valorar las circunstancias de ambas partes, podrá acordar una suspensión temporal del procedimiento de desahucio. No obstante, esta suspensión no podrá exceder los dos meses cuando el demandante es persona física o de cuatro meses si es una empresa.
En definitiva, elegir correctamente la acción, calcular los plazos, reunir la prueba y preparar bien el requerimiento previo evita incidencias y permite plantear la vía más eficaz para recuperar el inmueble y reclamar, en su caso, las cantidades adeudadas.