Humedades, filtraciones, grietas, problemas de aislamiento o defectos en las zonas comunes. Son algunas de las incidencias que pueden aparecer tras la entrega de una promoción residencial y que, en ocasiones, terminan convirtiéndose en un problema considerable para sus propietarios.

Es habitual que las primeras reclamaciones se dirijan a la promotora. Los propietarios comunican los desperfectos, la empresa se compromete a repararlos y, pasado un tiempo, los problemas persisten. Otras veces se realizan intervenciones parciales que no solucionan el origen de las patologías.

Cuando esto ocurre, conviene conocer el verdadero alcance de los derechos de los propietarios. La legislación permite reclamar la reparación de los defectos constructivos, exigir una indemnización por su coste y, en determinados casos, reclamar otros daños y perjuicios.

También permite dirigir la reclamación contra otros profesionales que participaron en la construcción, además de la promotora y la constructora. Esta posibilidad cobra especial importancia cuando alguna de esas empresas ha desaparecido, tiene escasa solvencia o se encuentra en concurso de acreedores.

A continuación, explicamos las principales cuestiones que deben tener en cuenta los propietarios y las comunidades de propietarios antes de iniciar una reclamación por defectos de construcción.

1. ¿Qué defectos de construcción se pueden reclamar?

La aparición de desperfectos en una vivienda nueva no significa necesariamente que exista una responsabilidad legal de la promotora o de los profesionales que intervinieron en su construcción, aunque lo más probable, especialmente si la entrega de la vivienda es reciente, es que así sea. En todo caso, para determinarlo, es preciso examinar la naturaleza del defecto, su origen y las obligaciones incumplidas.

Entre las patologías que con mayor frecuencia dan lugar a reclamaciones se encuentran las humedades, filtraciones, goteras, defectos de impermeabilización, grietas y fisuras, problemas de aislamiento acústico o térmico y deficiencias en las instalaciones de climatización, ventilación o saneamiento.

Los problemas también pueden afectar a los elementos comunes del edificio: fachadas, cubiertas, terrazas, garajes, piscinas, zonas ajardinadas, pavimentos e instalaciones comunitarias.

En muchas promociones, las patologías no se manifiestan de inmediato. Por ejemplo, una impermeabilización defectuosa puede no causar filtraciones hasta que se producen lluvias intensas. Del mismo modo, determinadas deficiencias en las instalaciones únicamente se detectan cuando el edificio comienza a utilizarse de manera habitual.

Desde el punto de vista jurídico, debemos distinguir dos grandes grupos de reclamaciones.

Por una parte, están los daños materiales derivados de vicios o defectos constructivos, sujetos al régimen de responsabilidad de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), cuando se cumplen sus requisitos.

Por otra, encontramos los incumplimientos de las condiciones y calidades comprometidas en la compraventa. Puede suceder que la vivienda o las zonas comunes no se ajusten a la memoria de calidades, al proyecto o a las características contractualmente pactadas, sin que necesariamente exista un daño material comprendido en la LOE.

Esta distinción tiene consecuencias relevantes. Una reclamación contractual puede tener un fundamento jurídico y unos plazos diferentes de los previstos para los daños constructivos en la LOE. Por esa razón, antes de iniciar cualquier actuación, es importante identificar correctamente las acciones disponibles.

2. ¿Quién puede reclamar: el propietario o la comunidad de propietarios?

La LOE reconoce acciones frente a los agentes responsables de los daños constructivos tanto a los propietarios originales como a los posteriores adquirentes de los inmuebles.

Esto significa que no es imprescindible haber comprado la vivienda directamente a la promotora para poder reclamar por los daños comprendidos en el régimen legal.

Cuando las patologías afectan a elementos comunes, la reclamación puede ser ejercitada por la comunidad de propietarios, representada por su presidente.

Es el caso, por ejemplo, de una comunidad que detecta filtraciones generalizadas en los garajes, defectos de impermeabilización en la cubierta, deficiencias en la fachada o problemas que impiden el uso adecuado de la piscina.

Para ejercitar acciones judiciales, como regla general, el presidente debe contar con la correspondiente autorización de la junta de propietarios, salvo que actúe en calidad de propietario de una vivienda en particular en vez de como representante de la comunidad

La actuación conjunta ofrece una ventaja práctica evidente: permite estudiar el edificio como un conjunto, identificar el origen común de distintas patologías y plantear una reclamación técnicamente coherente.

3. ¿Contra quién se puede reclamar? La promotora no es la única responsable

Este es probablemente uno de los aspectos más importantes al preparar una reclamación por defectos constructivos.

Los propietarios suelen identificar como responsable a la promotora, por ser la empresa que les vendió las viviendas. Otros conocen también el nombre de la constructora.

La responsabilidad por los defectos de un edificio puede alcanzar a otros profesionales cuya intervención resulta determinante en el proceso constructivo.

La LOE distingue distintos agentes, con funciones y obligaciones propias:

La promotora. Es quien impulsa y organiza la promoción inmobiliaria. El artículo 17 de la LOE establece su responsabilidad solidaria frente a los adquirentes por los daños materiales derivados de vicios o defectos constructivos. Esto implica que responderá por los daños o defectos de forma conjunta con el resto de agentes a los que a continuación nos referiremos.

La constructora. Asume la ejecución de las obras y responde de las deficiencias relacionadas con su actuación. Su responsabilidad puede comprender actuaciones de su personal y de las empresas subcontratadas.

El arquitecto proyectista. Puede responder cuando el daño tiene su origen en errores, omisiones o soluciones técnicas incorrectas del proyecto.

El director de obra. Le corresponde dirigir el desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto y las exigencias aplicables.

El director de ejecución de obra. Habitualmente un arquitecto técnico, controla la ejecución material de los trabajos y la calidad de lo construido. Sus obligaciones de supervisión y control adquieren especial relevancia cuando aparecen defectos derivados de una ejecución incorrecta.

Las entidades y los laboratorios de control de calidad. Prestan asistencia técnica para verificar la calidad del proyecto, los materiales, la ejecución de la obra o sus instalaciones, y realizan los ensayos y pruebas que correspondan. Su posible responsabilidad debe examinarse atendiendo a los controles que asumieron, los resultados que emitieron y su relación con los defectos detectados.

Los suministradores de productos de construcción. Entre ellos se encuentran fabricantes, almacenistas, importadores y vendedores de materiales y componentes destinados a incorporarse a la obra. La ley les exige, entre otras obligaciones, suministrar productos conformes con lo solicitado y responder de su origen, identidad y calidad. Si una patología procede de un producto defectuoso, será necesario estudiar qué responsabilidades y acciones pueden exigirse a quienes intervinieron en su suministro.

La responsabilidad de cada interviniente exige acreditar la relación entre los daños y las funciones u obligaciones que tenía encomendadas. No todos responden de cualquier defecto por el mero hecho de haber participado en la promoción.

Precisamente por eso, una reclamación rigurosa debe identificar el origen de cada patología y determinar qué agentes pudieron contribuir a su aparición.

La jurisprudencia también ha abordado situaciones en las que distintos técnicos se suceden durante las obras. La firma del certificado final de obra, las funciones asumidas por cada profesional y su capacidad efectiva para detectar las deficiencias pueden resultar determinantes para establecer responsabilidades.

¿Qué ocurre si la promotora o la constructora son insolventes?

La insolvencia de estas empresas no implica necesariamente que la reclamación sea inviable.

Puede ocurrir que los defectos sean imputables a otros agentes de la edificación que dispongan de solvencia suficiente o de seguros de responsabilidad civil profesional.

Por ejemplo, si unas filtraciones tienen su origen en un defecto de proyecto o en una supervisión incorrecta de la ejecución, será necesario estudiar la posible responsabilidad de los técnicos que intervinieron en esas funciones.

La existencia de otros responsables y, especialmente, de pólizas que puedan cubrir su responsabilidad permite valorar alternativas de reclamación que a menudo pasan inadvertidas para los propietarios.

Por eso, antes de descartar un asunto debido al concurso de acreedores o a la desaparición o insuficiente solvencia de una empresa, es esencial examinar la participación de los restantes agentes de la edificación.

4. ¿Qué se puede exigir: que reparen los defectos o que paguen su coste?

Los propietarios no siempre tienen interés en que la empresa que ejecutó defectuosamente una obra vuelva a intervenir en el edificio.

Es una situación comprensible, especialmente cuando ya se han realizado reparaciones infructuosas o existe una pérdida de confianza en la capacidad técnica de la empresa responsable.

Desde el punto de vista jurídico, las pretensiones que pueden ejercitarse no se limitan necesariamente a exigir la reparación material de los defectos.

Según las circunstancias del caso y la acción ejercitada, cabe solicitar:

• La reparación de los defectos por parte de sus
• El reembolso de las reparaciones ya realizadas, cuando los propietarios las han realizado y asumido por su cuenta.
• Una indemnización económica reconocida judicialmente por un importe que permita a los propietarios o la comunidad contratar directamente los trabajos con una empresa de su elección.

La elección entre reparación, reembolso o indemnización debe estudiarse atendiendo al fundamento jurídico de la acción, a las circunstancias del caso y a la prueba disponible.

A nuestro juicio, esta decisión debería adoptarse al definir la estrategia del procedimiento.

Una comunidad que reclama una cantidad suficiente para reparar correctamente sus zonas comunes persigue un resultado distinto de otra que solicita que la empresa demandada ejecute las obras. Ambas vías pueden ser adecuadas, pero sus implicaciones jurídicas y prácticas no son las mismas.

¿Se pueden reclamar otros daños y perjuicios?

Además del coste de reparación, pueden existir otros perjuicios indemnizables.

Pensemos en una vivienda que debe desalojarse temporalmente para ejecutar obras, en los gastos de alojamiento alternativo que ello ocasiona o en los perjuicios económicos derivados de la imposibilidad de utilizar determinadas instalaciones.

La jurisprudencia también ha reconocido indemnizaciones por daños morales cuando la gravedad de los defectos y las consecuencias sufridas por los propietarios justifican su reparación.

Estas partidas requieren un análisis específico y una prueba adecuada. La existencia de desperfectos no determina, por sí sola, el derecho a cualquier indemnización adicional.

5. Los plazos para reclamar defectos constructivos: 1, 3 y 10 años

La LOE establece tres periodos de responsabilidad, en función de la naturaleza de los daños:

La calificación del defecto es decisiva a efectos de los plazos de garantía señalados, debiendo ser analizada por un técnico.

Existe, además, una cuestión que los propietarios suelen desconocer: estos plazos no comienzan necesariamente el día en que reciben las llaves de su vivienda.

El artículo 17 de la LOE establece como referencia la recepción de la obra sin reservas o, cuando existan, la subsanación de estas. Se trata de un acto distinto de la entrega individual de las viviendas a sus compradores.

El plazo de garantía no debe confundirse con el plazo de prescripción

Los periodos de uno, tres y diez años establecen el marco temporal en el que deben producirse los daños para que opere la responsabilidad prevista en la LOE.

El plazo para ejercitar la acción es una cuestión diferente.

El artículo 18 de la LOE establece un plazo de prescripción de dos años desde que se producen los daños, cuyo cómputo exige atender a las circunstancias de su manifestación y conocimiento.

Por tanto, si una comunidad o el propietario de la vivienda detecta un defecto dentro del periodo de garantía, no debe asumir que dispone de todo el tiempo que reste de ese periodo para iniciar una reclamación judicial.

También es importante tener presente que reclamar a la promotora no interrumpe necesariamente la prescripción frente a los demás agentes de la edificación.

Así lo recuerda, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo 86/2018, de 15 de febrero, que estimó la prescripción de la acción ejercitada contra unos arquitectos técnicos pese a existir reclamaciones anteriores frente a otros intervinientes.

La interrupción de la prescripción debe examinarse individualmente respecto de los responsables a los que se pretenda reclamar, teniendo en cuenta las particularidades del régimen de solidaridad previsto legalmente.

Finalmente, pueden subsistir acciones por incumplimiento contractual sometidas a plazos diferentes. Que haya transcurrido el periodo de garantía de la LOE no significa, por sí solo, que cualquier reclamación relacionada con la vivienda haya prescrito.

La determinación de los plazos exige revisar las fechas de recepción de la obra, la aparición de los daños, las reclamaciones realizadas y el fundamento de las acciones disponibles.

6. Los seguros: una cuestión decisiva para cobrar la indemnización

Obtener una sentencia favorable es importante. También lo es que los responsables tengan capacidad económica para cumplirla.

De poco sirve reconocer una indemnización elevada si, llegado el momento de ejecutarla, no existen bienes suficientes para hacer efectivo su pago.

Por ese motivo, el estudio de la solvencia de los responsables y de sus pólizas de seguro forma parte de la preparación de una reclamación por defectos constructivos.

El seguro decenal no cubre todos los defectos

En materia de garantías por daños materiales de la LOE, el seguro exigible con carácter general para edificios cuyo destino principal sea vivienda es el seguro decenal.

Su cobertura se refiere a determinados daños materiales de naturaleza estructural que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Esto significa que no cubre los problemas de impermeabilización, aislamiento, instalaciones o acabados que aparecen con frecuencia en las promociones residenciales.

Los seguros de responsabilidad civil de arquitectos y otros técnicos

Los profesionales que intervienen en la construcción pueden disponer de seguros de responsabilidad civil destinados a cubrir las consecuencias económicas de determinadas actuaciones negligentes.

Estos seguros son distintos del seguro decenal.

Cuando una patología resulta imputable a un profesional asegurado, debe examinarse si existe cobertura para la responsabilidad reclamada y cuáles son los límites, condiciones y exclusiones de la póliza.

En determinados supuestos, el artículo 76 de la Ley de Contrato de Seguro permite al perjudicado ejercitar una acción directa frente a la aseguradora. Esto significa que el perjudicado puede reclamar directamente a la aseguradora.

Se trata de una alternativa que merece especial atención cuando los demás responsables carecen de solvencia.

¿Cómo se averigua qué seguros tenían los profesionales de la obra?

El primer paso consiste en identificar correctamente a los agentes intervinientes a través de la documentación de la promoción: proyecto, certificado final de obra, libro del edificio y demás antecedentes disponibles.

En ocasiones resulta necesario recabar documentación adicional para determinar quiénes asumieron las distintas funciones técnicas.

La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla, en su artículo 256.1.5.º, la posibilidad de solicitar mediante diligencias preliminares la exhibición de un contrato de seguro de responsabilidad civil por quien lo tenga en su poder, cuando concurran los presupuestos legales.

Este mecanismo permite, en los casos procedentes, obtener información esencial para valorar la cobertura aseguradora y preparar una reclamación.

La utilidad de estas diligencias es indudable: ayudan a determinar si, además de existir una responsabilidad jurídicamente exigible, hay una compañía aseguradora frente a la que pueda hacerse efectiva la indemnización.

7. La prueba pericial: identificar el defecto no basta

La viabilidad de una reclamación depende en gran medida de la prueba técnica.

Las fotografías de humedades, grietas o filtraciones permiten acreditar visualmente su existencia, pero rara vez bastan para demostrar su origen y determinar a quién corresponde responder.

Un buen informe pericial debe explicar qué falla, por qué falla, qué consecuencias produce y cómo debe repararse.

También debe permitir establecer la relación entre las patologías y las funciones de los distintos agentes de la edificación, así como cuantificar de manera justificada los trabajos necesarios para subsanarlas.

Esta última cuestión es especialmente importante cuando se pretende reclamar una indemnización económica.

No basta con incorporar un presupuesto elevado. Debe justificarse que las reparaciones propuestas son técnicamente adecuadas, necesarias y proporcionadas a los defectos existentes.

En reclamaciones de comunidades de propietarios, resulta aconsejable abordar las patologías de forma conjunta, evitando analizar aisladamente defectos que pueden tener una misma causa.

Asimismo, es importante conservar las comunicaciones mantenidas con la promotora y los antecedentes de las reparaciones realizadas. Cuando deban ejecutarse trabajos urgentes, la documentación previa de los daños puede evitar importantes dificultades probatorias.

8. ¿Cómo se prepara una reclamación por defectos de construcción?

Una reclamación eficaz comienza antes de presentar la demanda.

El primer trabajo consiste en examinar la documentación de la promoción y determinar qué acciones pueden ejercitarse, contra quiénes y dentro de qué plazos.

Después debe estudiarse técnicamente el edificio, identificar las causas de los defectos, establecer las posibles responsabilidades y cuantificar el importe de las reparaciones.

En paralelo, es conveniente investigar la situación de las empresas y profesionales intervinientes, así como la posible existencia de seguros que cubran su responsabilidad.

Con esa información puede definirse la pretensión más adecuada: exigir la reparación material, reclamar el coste de las obras u optar por otras soluciones jurídicamente viables.

La reclamación extrajudicial y los MASC

Antes de acudir a los tribunales, es necesario la negociación con los responsables.

Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, con carácter general, las demandas civiles declarativas deben ir precedidas de una actividad negociadora adecuada, conforme a los requisitos legales de los medios adecuados de solución de controversias (MASC).

En los procedimientos por defectos constructivos, esta fase debe prepararse con especial cuidado.

La reclamación ha de identificar suficientemente la controversia, dirigirse a quienes corresponda y documentarse de forma que permita acreditar el cumplimiento del requisito de procedibilidad.

Un intercambio informal de correos con el servicio de postventa de la promotora no equivale necesariamente a un MASC correctamente realizado.

También deben examinarse los efectos de las actuaciones extrajudiciales sobre los plazos de prescripción. No es prudente dar por supuesto que una reclamación dirigida a un responsable preserva las acciones frente a todos los demás.

Si la negociación no permite alcanzar un acuerdo satisfactorio, podrá acudirse a la vía judicial con las pruebas y pretensiones que correspondan.

9. ¿Cómo puede ayudar MarcelloCaramés Abogados?

En Marcello Caramés Abogados nos dedicamos a la litigación civil y mercantil, incluyendo reclamaciones por defectos constructivos en viviendas y comunidades de propietarios.

Nuestro trabajo no se limita a reclamar a la promotora que repare los desperfectos.

Analizamos las obligaciones de los distintos agentes que participaron en la edificación, estudiamos sus posibles responsabilidades y examinamos las vías disponibles para obtener la reparación de los daños o una indemnización económica.

Prestamos especial atención a la prueba pericial, a la identificación de las coberturas aseguradoras y a la elección de la estrategia procesal más adecuada para cada asunto.

Asesoramos tanto a propietarios individuales como a comunidades de propietarios con problemas en fachadas, cubiertas, garajes, piscinas, instalaciones y otros elementos comunes.

Si tu vivienda de obra nueva tiene defectos que no se han solucionado, o tu comunidad lleva tiempo reclamando reparaciones sin obtener una respuesta satisfactoria, conviene estudiar las acciones disponibles antes de que transcurran los plazos legales.

Y si la promotora o la constructora son insolventes, merece la pena examinar la posible responsabilidad de los restantes agentes y la existencia de seguros.

En Marcello Caramés Abogados podemos estudiar la documentación de tu caso, valorar sus posibilidades de reclamación y asesorarte sobre las alternativas disponibles.